Kolejny, wielki skandal na rynku nieruchomości w USA

Skandal, który w najbliższych tygodniach najprawdopodobniej nie będzie opuszczał głównych stron amerykańskich gazet, w największym skrócie można przedstawić tak: liczba wniosków o komornicze przejęcia domów od kredytobiorców zalegających z ratami w ostatnich miesiącach była tak wielka, że zewnętrzne firmy działające na rzecz banków masowo przepuszczały przez system dokumenty bez ich weryfikacji.

Machina kredytowa została oparta na modelu biznesowym, w którym prowizje uczestników rynku na różnych szczeblach faworyzowały nie jakość pracy, ale szybkość. Od rozpoczęcia kryzysu finansowego w USA komornicy zajęli ponad 2 miliony domów, a kolejne 2,3 miliona kredytobiorców opóźnia się ze spłatą rat kredytów hipotecznych na tyle długo, że wkrótce wobec nich powinny rozpocząć się postępowania komornicze. Amerykański rynek nieruchomości nigdy w historii nie doświadczył większego zakorkowania, dlatego firmy obsługujące formalności wymagane przez sądy przed udzieleniem zgody na zajęcie domu przez bank, były sowicie opłacane, aby jak najszybciej domy mogły trafić na rynek wtórny.

Firmy prawnicze konkurowały ze sobą pod względem liczby wniosków, które w jak najkrótszym czasie mogły zostać przepchnięte przez biurokratyczne bariery. W zamian otrzymywały bonusy uzależnione oczywiście od liczby rozpatrzonych pozytywnie przez sąd przypadków, więc posiadały odpowiednią motywację, aby przyspieszyć całą procedurę jak tylko to możliwe. Nie trudno domyślić się, że w takich warunkach pracownicy nie mieli czasu na dokładne przeanalizowanie wniosków i wychwycenie błędów, za co przecież działając na rzecz banków brały prawną odpowiedzialność. Niektórym instytucjom, które były zatopione po uszy w złych kredytach (m.in. Fannie Mae) tak bardzo zależało na oczyszczeniu swoich bilansów ze złych aktywów, że w umowach zewnętrznymi firmami zawierały nawet kary za zbyt wolną pracę.

Droga bez odwrotu

Z punktu widzenia kredytobiorcy zagrożonego utratą domu, proces komorniczy był zautomatyzowany i na tyle rygorystyczny, że po otrzymaniu noty o wszczęciu postępowania przez bank szanse na jego zatrzymanie były znikome. W wywiadzie dla jednej z biznesowych stacji telewizyjnych, Sawsan Zaky, prawniczka pracująca z zagrożonymi klientami banków nad renegocjacją warunków umów kredytowych, stwierdziła, że pozytywną decyzję (i zgodę na pozostanie we własnym domu) uzyskuje tylko ok. 16 proc. kredytobiorców. To o tyle ciekawe, że ok. 80-90 proc. jej klientów, to osoby, które przestały spłacać raty po utracie pracy, ale w ostatnim czasie znalazły zatrudnienie i znowu posiadają wiarygodne źródło dochodów. Dla banków jest to jedynie pretekst do wymyślania kreatywnych odmów, bo ich priorytety są sprzeczne z celami kredytobiorców.

Roboty od podpisów

Przykładowo, The Washington Post, pisał niedawno o firmie prawniczej Davida Sterna, która małym mieście w stanie Floryda liczącym mniej niż 100 tys. mieszkańców zatrudniła 12 osób do przepchnięcia w ciągu kilku tygodni 12 tys. wniosków na rzecz Freddie Mac, Fannie Mae oraz Citigroup. Za każdy przypadek, w którym sąd nie dał kredytobiorcy szans na renegocjacje warunków umowy kredytowej i pozbawił go domu firma prawnicza otrzymywała 1300 USD. Podejrzany był już sam fakt rozliczania się przez prawników z klientami nie w oparciu o godzinową stawkę, ale władze stanu Floryda prawdopodobnie znalazły więcej dowodów na opieszałość firmy, ponieważ we wrześniu 2010 r. została ona objęta kontrolną skierowaną na ujawnienie nieprawidłowości w branży kredytowej. W 2009 r. firma prawnicza Sterna przepuściła przez system 70 tys. wniosków o zajęcia nieruchomości kredytobiorców. Pierwsi przesłuchiwani pracownicy twierdzą, że presja na wynik była tak ogromna, że notariusz udostępniał pozostałym pracownikom pieczęć bez zawracania sobie głowy, co w rzeczywistości poświadczali.

Skala nadużyć nie jest jeszcze znana. Na pewno różni się w zależności od regionów i firm, które zlecały i realizowały przejęcia domów od kredytobiorców zalegających z ratami. Oto skrajne przykłady ujawnione w połowie października przez amerykańskie media:

• Agencja Bloomberg poinformowała, że nieprawidłowości kwalifikujące się do pozwów sądowych wykryto w 97 proc. przypadków z losowej próby 6533 domów przejętych przez firmę Countrywide.
• Jeffrey Stephan z firmy GMAC zyskał sobie w prasie przydomek „robot podpisywacz”, ponieważ zeznał na przesłuchaniu, że przeciętnie podpisywał miesięcznie 10 tys. dokumentów. Wszystkie oczywiście dokładnie przeanalizował.
Lawina pozwów

Jedno jest pewne – ujawnione do tej pory nadużycia nie są pojedynczymi przypadkami, ale ujawniły kolejne słabe ogniwo systemu kredytowego USA. 6 października 2010 r. adwokat Richard Cordray złożył w imieniu stanu Ohio pozew przeciwko Ally Financial (część grupy GMAC) domagając się kary w wysokości 25 tys. USD za każdy wykryty przypadek nieuzasadnionego przejęcia domu od kredytobiorców. Roszczenia te nie uwzględniają odszkodowań dla poszkodowanych klientów, których wartości nie sposób obecnie oszacować. Władze pozostałych stanów także nie są obojętne na ten skandal – do firm kredytowych z wnioskiem o szczegółowe wyjaśnienia zwrócili się prawnicy reprezentujący Kalifornię, Connecticut, Illinois, Iowa, Maryland, Massachusetts, Północną Karolinę i Teksas. Oprócz tego wszystkie 50 stanów rozpoczęły 14 października 2010 r. wspólne śledztwo dotyczące branży kredytów hipotecznych.

Skutki lawiny pozwów przeciwko bankom, firmom prawniczym i innym instytucjom uczestniczącym w nieuczciwym wyrzucaniu na bruk tysięcy Amerykanów będą bardzo poważne. Oczywiście w pierwszej kolejności odczują je kredytobiorcy, wobec których największe firmy finansowe rozpoczęły lub planowały wkrótce rozpocząć proces przejmowania nieruchomości. Mają oni ostatnią szansę na zachowanie domu, bo proces weryfikacji dokumentów i uruchamiania nowych wniosków spowolniły lub całkowicie wstrzymały właśnie m.in. takie instytucje, jak GMAC, JPMorgan Chase, Bank of America.

Banki starają się obecnie zbagatelizować problemy twierdząc, że media bezpodstawnie rozdmuchują ich techniczne podknięcia, ale to najpewniej znany z poprzednich epizodów kryzysu kredytowego manewr polegający na robieniu dobrej miny do złej gry i próbie zyskania kilku dodatkowych dni na przygotowanie defensywy. Na nowojorskiej giełdzie akcje banków, po części z powodu „komorniczego skandalu”, w mniejszym stopniu niż inne sektory uczestniczyły w trwających od początku września wzrostach, ponieważ inwestorzy nie są w stanie oszacować potencjalnych rezerw na odszkodowania dla poszkodowanych.

Największym problemem jest jednak wpływ opisanych powyżej mechanizmów na rynek nieruchomości. Według firmy Realtytrac w II kw. 2010 r. co czwarty sprzedany w USA dom pochodził z przejęcia od kredytobiorców zalegających ze spłatą rat. Aukcje organizowane przez komorników stwarzały kupującym okazję do upolowania domów po atrakcyjnych cenach, ale wstrzymanie całej machiny przez banki rodzi dla nich podwójne zagrożenia. Po pierwsze z rynku wycofane zostaną domy, w stosunku do których prawnicy poprzednich właścicieli mają zastrzeżenia, więc spadnie podaż nieruchomości, ale tylko tymczasowo, bo choć roszczenia dotyczyć mogą nawet kilkuset tysięcy domów, to faktycznie nadużycia udowodni bankom zapewne tylko część z poszkodowanych. Po drugie osoby, które niedawno kupiły dom na aukcji powinny liczyć się z przeciąganiem momentu oddania nieruchomości w ich ręce.

Zainteresowanych problemem czytelników chcę poinformować, że omawiane zagadnienie potraktowałem w tym miejscu na dość wysokim poziomie ogólności. Temat jest jednak na tyle rozwojowy, że w niedługim czasie będzie zapewne okazja, aby dokładniej przyjrzeć się poszczególnym elementom kredytowego łańcucha. Warto obserwować obecnie, jakie kroki zostaną podjęte przez regulatorów w stosunku do Elektronicznego Systemu Rejestracji Wniosków Hipotecznych (MERS), który umożliwił przepychanie przez biurokratyczną machinę setek tysięcy wniosków miesięcznie. O skali rozpoczynającej się lawiny pozwów będziemy mogli się przekonać także obserwując posunięcia największych inwestorów posiadających skomplikowane instrumenty oparte na kredytach hipotecznych (a wśród nich Fed, który od 2009 r. nakupił takich aktywów za ok. 1,4 bln USD), które stały się kolejnym punktem zapalnym tego złożonego konfliktu o wielu frontach.

Z punktu widzenia całej gospodarki można powiedzieć, że jeśli jest coś gorszego do rynku nieruchomości, na którym ceny domów dynamicznie spadają z powodu niewystarczającej liczby kupujących, to jest to rynek, na którym na kilka miesięcy zabraknie zarówno kupujących, jak i sprzedających.


 

Łukasz Wróbel, Open Finance