Kryzys spowodował, że możemy dziś kupić o połowę większe mieszkanie

Dziś Główny Urząd Statystyczny opublikuje dane na temat przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Prognozy mówią o wzroście rzędu 4,9% względem poziomu z lutego zeszłego roku. Oznaczałoby to, że w lutym przeciętny pracownik sektora przemysłowego w Polsce zarabiał około 3450 zł brutto. Rosnące dochody powinny przełożyć się na wzrost przeciętnej zdolności kredytowej, a co za tym idzie możliwości zakupowe na rodzimym rynku nieruchomości. W efekcie powinien być kontynuowany trend wzrostu możliwości zakupowych polaków na rynku nieruchomości zapoczątkowany w pierwszej połowie 2009 roku.

Płace ciągle rosną

Dane GUS z ostatnich 5 lat pokazują, że przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw znajduje się w trendzie wzrostowym. Nawet spowolnienie w gospodarce wywołane kryzysem gospodarczym tego faktu nie zmieniło. Jest to bardzo dobra informacja dla osób chcących kupić mieszkania – szczególnie w okresie liberalizacji polityk kredytowych przez banki i stabilnych cen mieszkań.

Banki dalej nie pożyczą tyle co przed kryzysem

W ciągu ostatnich dwóch lat podejście do kredytobiorców stawało się coraz bardziej liberalne. Banki upraszczały procedury i obniżały marże, a Rada Polityki Pieniężnej obniżała stopy procentowe. W efekcie trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła pod koniec roku pożyczyć na 30 lat w rodzimej walucie średnio ponad 420 tys. zł. Było to o blisko 50 tys. zł więcej niż rok wcześniej i ponad 110 tys. zł więcej niż dwa lata wcześniej. Trzeba jednak pamiętać, że planowane przez Radę Polityki Pieniężnej podwyżki stóp procentowych wpłyną w najbliższym czasie negatywnie na wysokość dostępnych kredytów. W dalszym ciągu obecna zdolność kredytowa modelowej rodziny jest też o około 20% niższa niż przed kryzysem. Jej maksymalny poziom przypadł na 2 kwartał 2007 roku, czyli moment rozpoczęcia serii podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła się wtedy zadłużyć na blisko 520 tys. zł. Najdotkliwsze zacieśnienie polityk kredytowych banków miało oczywiście miejsce w efekcie upadku firmy Lehman Brothers. Nastąpiło to 15 września 2008 roku i jak się przyjęło to właśnie ta data traktowana jest jako początek kryzysu finansowego. Dlatego też w 4 kwartale 2008 roku banki deklarowały chęć pożyczenia modelowej rodzinie 304 tys. zł, podczas gdy trzy miesiące wcześniej było to blisko 100 tys. zł więcej.

Stabilne ceny mieszkań

Jak ta sytuacja przekłada się na sytuację na rynku nieruchomości? Ocenie dochodzi tu do coraz większej liczby transakcji. Z jednej strony rośnie bowiem dostępność kredytów i grono osób zainteresowanych zakupem mieszkania. Z drugiej natomiast podaż mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym osiąga rekordowe poziomy. Obie strony rynku pozostają jednak we względnej równowadze, co ma przełożenie na ceny mieszkań. Utrzymują się one na stabilnym poziomie już od blisko 2 lat. O sile rodzimego rynku może też świadczyć fakt, że w wyniku kryzysu ceny mieszkań w największych miastach spadły o 15%. Efekt był więc mizerny odnosząc ów do 40% wzrostu cen transakcyjnych w 2006 roku, po którym nastąpił kolejny wzrost o 26% w 2007 roku.

Wnioski te płyną z analizy średnich cen transakcyjnych w Białymstoku, Gdańsku, Krakowie, Katowicach, Łodzi, poznaniu, Warszawie i Wrocławiu (udostępnianych przez AMRON) ważonych liczbą transakcji zawieranych na tych rynkach.

Kryzys ułatwił drogę do własnego „M”

Rosną więc płace, banki chętniej udzielają kredytów, a ceny mieszkań są stabilne. Jak taka sytuacja przekłada się na zdolności zakupowe Polaków? Od początku 2009 roku sytuacja w tym zakresie poprawia się. W efekcie pod koniec 2010 roku przeciętny kupujący mógł sobie pozwolić na zakup o połowę większego mieszkania niż w dwa lata wcześniej. Kryzys paradoksalnie ułatwił więc drogę do własnego mieszkania. Trzeba bowiem zauważyć, że od końca 2006 roku do wybuchu kryzysu finansowego, przeciętny Polak mógł kupić mieszkanie o blisko 30% mniejsze. Następnie ograniczenie dostępu do kredytów hipotecznych przełożyło się na obniżenie zdolności zakupowych o następne 15 pp. w kolejnych dwóch kwartałach. Wtedy to trend się odwrócił.

Najbliższe miesiące powinny przynieść kontynuację poprawy w sferze możliwości zakupowych rodaków. Zgodnie z lutową prognozą Home Broker w najbliższych 12 miesiącach ceny mieszkań wzrosną jedynie o 0,9%. Można więc uznać, że pozostaną na praktycznie niezmienionym poziomie. Prognozy mówią ponadto o dalszym wzroście wynagrodzeń, który w połączeniu z obniżkami marż kredytów powinien przełamać negatywny wpływ wzrostu stóp procentowych w kraju.

 

Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker