Lista błędów popełnianych przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego

Jeden z najczęściej spotykanych błędów wśród potencjalnych kredytobiorców to podpisanie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości z krótkim terminem na sfinalizowanie transakcji. Optymalnie jest zostawić sobie na starania o kredyt co najmniej  osiem tygodni. Krótki termin na zamknięcie transakcji w parze z wysokim zadatkiem może okazać się bardzo bolesnym i kosztownym doświadczeniem. Nie wywiązanie się z zapisów umowy oznacza, że zadatek przepada. Inaczej stanie się, jeśli wpłacona została zaliczka, ta wróci na konto. Chyba, że sprzedający zgodzi się aneksować umowę i przedłużyć czas na załatwienie kredytu. Należy jednak pamiętać, że jeśli umowa przedwstępna z krótkim terminem została podpisana u notariusza, aneks również trzeba spisać w kancelarii notarialnej, co oczywiście przysparza dodatkowych kosztów.

Zawsze warto zabiegać, aby czas na zamknięcie transakcji był jak najdłuższy, a zaliczka czy zadatek jak najniższe. Ważne, aby jednocześnie umowa nie zawierała błędów, które mogłyby stać się dla sprzedającego pretekstem do zatrzymania zadatku.

Brak orientacji w swoich możliwościach kredytowych

Wysokie zadatki na poczet zakupu nieruchomości potrafią wpłacić osoby, które w ogóle nie mają orientacji, co do swoich możliwości kredytowych. Najlepiej już przed podpisaniem umowy przedwstępnej spotkać się z doradcą finansowym i szczerze przedstawić sytuację. Przy okazji można  dowiedzieć się jakie są warunki cenowe, jaki obecnie obowiązuje czas rozpatrywania wniosków kredytowych w bankach z najatrakcyjniejszymi ofertami, co można zrobić, aby poprawić swoją zdolność kredytową. A na odchodne poprosić doradcę o odpowiedni wzór umowy przedwstępnej, bo nie każda znaleziona w internecie okaże się dla kupującego bezpieczna.

Ryzyko utraty zadatku

Podpisywanie cywilnoprawnych umów przedwstępnych z wysokimi kwotami zadatku nierzadko na 100 tys. zł i więcej bez notariusza i na wiarę, że nieruchomość nie ma obciążonej hipoteki. Klienci koncentrując się na ostatecznej umowie, często nie przywiązują wagi do umowy przedwstępnej, tymczasem mogą z niej wyniknąć na tyle przykre konsekwencje, że do ostatecznej już wcale nie dojdzie.

Nie wiadomo co słychać w BIK

Nieznajomość historii kredytowej w Biurze Informacji Kredytowej. Jeśli znajdują się tam jakieś zapisy mogące uniemożliwić otrzymanie kredytu, to z pewnością tak się stanie i o kredyt nie będzie łatwo. Raport BIK pokazujący obraz naszej wiarygodności można uzyskać w placówce Biura Informacji Kredytowej, pocztą, lub przez internet, a także w oddziałach Open Finance. Takie wcześniejsze rozeznanie sytuacji pozwoli uniknąć stresu i rozczarowań i utraty zaliczkowanych pieniędzy.

Zatajanie i bagatelizowanie zepsutej historii kredytowej

Klienci w rozmowach o kredycie mieszkaniowym często nie wspominają o kłopotach ze spłatą innych pożyczek w przekonaniu, że jeśli tego nie ujawnią to nikt się o tym nie dowie. Informacje na temat obsługi kredytów, czy nawet tylko posiadanych i niewykorzystanych limitów kredytowych przechowuje Biuro Informacji Kredytowej. Przed udzieleniem kredytu do BIK zajrzy każdy bank i sprawdzi klienta. Banki zaglądają też do Biur Informacji Gospodarczej, gdzie widnieją dane o niezapłaconych rachunkach za media, telefon, telewizję czynsz, czy alimenty.

Zdarzają się osoby, które notorycznie spłacają raty z kilkudniowym opóźnieniem, bo tak im jest wygodniej. Podejmują taką decyzję samodzielnie zamiast porozumieć się z bankiem i aneksować umowę, ustalając inny termin. To przekłada się na niższą ocenę punktową wiarygodności kredytowej i jeśli akurat najkorzystniejszą ofertę będzie miał bank, w którym ta ocena punktowa się liczy, to niestety o kredycie nie ma mowy.

Klienci niesłusznie bagatelizują opóźnienia w spłacie kredytów, uważając, że dwie-trzy opóźnione raty nie powinny mieć żadnego znaczenia, skoro kilkadziesiąt innych rat trafiło do banku na czas. Często są również przekonani, że problemy z obsługą kredytu wymazuje ostateczna spłata całości długu. Niestety, fakty są inne. Cała historia perturbacji kredytowych widnieje w BIK przez pięć lat od zamknięcia zobowiązania i nie pomoże tu wycofanie zgody na przetwarzanie danych, bo właśnie te negatywne BIK ma obowiązek przechowywać.

Brak odpowiedniej historii zatrudnienia

Kłopotem mogą okazać się także częste zmiany formy zatrudnienia. Banki oczekują pokazania pół roku czy roku stażu na jednym typie umowy o pracę np. na umowie o dzieło czy umowie zlecenie. Brak konsekwencji, czyli ciągłe zmiany umów mogą zablokować drogę do kredytu na kilka miesięcy. A już blokadą na rok lub dwa może się okazać przejście na działalność gospodarczą tuż przed podjęciem starań o kredyt. Banki są bowiem bardziej wymagające wobec firm.

Niemiła niespodzianka może spotkać również osobę, której połowa wynagrodzenia wypłacana jest z umowy o pracę na etacie, a połowa z umowy o dzieło. O ile przy umowie o pracę wystarczy krótszy staż, to już ta druga zazwyczaj wymaga dłuższego okresu trwania. Może się okazać, że bank weźmie do wyliczeń zdolności kredytowej tylko wynagrodzenie osiągane na etacie.

Przysparzanie firmie nadmiernych kosztów

Prowadzący działalność, chcąc uniknąć wysokich podatków, są tak pochłonięci osiąganiem wysokich kosztów, że w efekcie mogą wykazać niskie dochody. Mimo zapewnień, że w praktyce sytuacja nie wygląda tak źle, a koszty to głównie tarcza podatkowa, bank kieruje się tym co widzi w papierach. Niskie dochody firmy równają się niskiej zdolności kredytowej.

Zmiana pracy

Zmiana pracy tuż przed wizytą w banku po kredyt sprawi, że trzeba będzie poczekać kilka miesięcy, aby wykazać się odpowiednim stażem u dotychczasowego pracodawcy. Czekać trzeba będzie nawet wtedy gdy poprawiły się warunki finansowe w porównaniu z poprzednim zatrudnieniem.

Liczenie na nierejestrowane dochody

Klienci niejednokrotnie deklarują wyższe dochody niż  te wykazywane w umowach. Pracodawcy część wynagrodzenia wypłacają, bowiem oficjalnie, a część  „pod stołem”. Mimo, że zainteresowani kredytem są przekonani, że to nie ma znaczenia, to praktyka wygląda inaczej. Bank nie weźmie pod uwagę nierejestrowanej części wynagrodzenia przy obliczeniu zdolności kredytowej.

Spłacanie zobowiązań z konta

Rata kredytu siostry czy mamy regularnie odprowadzana z ROR-u chętnego na kredyt mieszkaniowy z pewnością zostanie zauważona. Część banków włączy taką ratę do wydatków potencjalnego klienta i obniży jego zdolność kredytową.

Tak samo może się stać, jeśli w przelewach z konta kilkukrotnie pojawi się przelew z tytułem „zwrot pożyczki”, którą oddajemy np. znajomemu czy komuś z rodziny.

Zgoda na ofertę banków wskazanych przez dewelopera

Podpisywanie umowy przedwstępnej z deweloperem ze wskazaniem banków, w których klient zobowiązuje się do zaciągnięcia kredytu. Nie zawsze akurat te banki będą w stanie zaproponować najlepsze warunki, szczególnie gdy sytuacja finansowa zainteresowanego nie jest prosta. Szybko może się okazać, że na placu boju pozostanie jeden bank i to z nieciekawą ofertą, bo będzie miał świadomość, że konkurencyjne banki z umowy nie obsłużą tego klienta wcale, a termin z umowy przedwstępnej wkrótce dobiegnie końca.

Wiara, że młody z wysokimi zarobkami może więcej

Młody, piękny i bogaty nie w każdym banku budzi zaufanie, a jeśli na dodatek nie ma żadnej historii kredytowej, można się spodziewać, że bank do obliczania zdolności kredytowej podejdzie bardzo ostrożnie.  Nie uwzględni całości uzyskiwanych przez potencjalnego klienta wpływów. Wstępne optymistyczne wyliczenia zdolności kredytowej mogą nie pokryć się z ostateczną decyzją banku.

Budowa bardzo taniego domu

Klienci kupują działkę i planują budowę domu niejednokrotnie zakładając dużo niższe koszty budowy domu niż przewidują to standardy bankowe. Chcąc zbudować dom o powierzchni 150 m.kw. zakładają koszt w wysokości 200 tys. zł. Tymczasem banki przyjmują, że budowa metra kw. domu to min. 2 tys. zł i przedstawiają konieczność posiadania w takim przypadku min 300 tys. zł. Na nic zdadzą się tłumaczenia, że firma znajomego zbuduje dom za półdarmo.

Jeden kredyt, jeden wniosek

Choć już jeden kredyt mieszkaniowy wydaje się wystarczającym obciążeniem starać się trzeba o kilka.  Wniosek do jednego banku w przypadku kredytu mieszkaniowego to zdecydowanie za mało. Nie ma pewności czy bank, na którym klientowi właśnie zależy w ogóle będzie chciał udzielić kredytu. Czy czasem w trakcie załatwiania formalności nie zmienią się drastycznie warunki cenowe i do niedawna atrakcyjna oferta stanie się droga i nie do przyjęcia. Na przeszkodzie mogą stanąć też przedłużające się procedury, gdy jedna instytucja jest gotowa udzielić kredytu po dwóch tygodniach w innej po ośmiu tygodniach wciąż jeszcze będą niejasności. Dlatego dobrze na wszelki wypadek złożyć wnioski do trzech banków. Jeśli sytuacja finansowa klienta jest bardziej skomplikowana m.in. ze względu na nieregularne dochody, kilka źródeł zarobków, czy duże uzależnienie od premii, dobrze jest zwrócić się nawet do pięciu instytucji.

Tym bardziej, że jeśli chodzi o kredyt mieszkaniowy nawet dziesięć zapytań złożonych do banków nie ma żadnego znaczenia dla wiarygodności kredytowej klienta.  Inaczej sytuacja wygląda w przypadku licznych zapytań o kredyty konsumpcyjne. Wówczas aktywność klienta może się na nim zemścić.

Koloryzowanie rzeczywistości

Przedstawianie się w najlepszym świetle i prezentowanie możliwie najwyższych zarobków wraz z uzyskiwaną raz na kilka miesięcy premią, „zapominanie o opóźnieniach w spłacie”, pomijanie informacji o nieregulowanych alimentach - to wszystko grzechy, które zostaną "wytropione". Podobnie jak zapominanie o licznych aktywnych limitach kredytowych czy posiadanym samochodzie, w sytuacji, gdy przed chwilą z rachunku poszedł przelew na ubezpieczenie auta, a karta kredytowa pokazuje regularne kilkusetzłotowe wydatki na stacjach paliwowych. Również zapominanie o liczbie dzieci, gdy w PIT widnieje ulga na trójkę, a na kartach są transakcje w sklepach z zabawkami czy odzieżą dla maluchów zostanie odnotowane. Gdy kłamstwa wyjdą na jaw w najlepszym przypadku klienta czeka odmowa. W grę wchodzi też nota, że podjął próbę wyłudzenia  kredytu, wówczas drzwi danego banku zostaną zamknięte przed nim na długo. Jednocześnie nie można wykluczyć, że mówiąc prawdę również udałoby się pożyczyć pieniądze. Bank ewentualnie obniżyłby kwotę.

Jeśli ostatecznie kłamiąc klientowi uda zdobyć kredyt, może się okazać, że największą karą będzie dla niego problem ze spłatą, bo rata będzie zbyt wysoka w stosunku do jego możliwości.

Halina Kochalska, Open Finance