Ogromny problem z płynnością na rynku mieszkaniowym

Od podpisania umowy pośrednictwa do umowy finalnej mijają obecnie 154 dni, czyli 5 miesięcy – wynika z danych Home Broker o transakcjach sfinalizowanych w listopadzie na rynku wtórnym. Jest to najgorszy wynik od stycznia 2009 roku, od kiedy prowadzone jest to badanie. Dla porównania, w marcu br., który był najlepszym miesiącem w tym roku, cały proces trwał 87 dni, a w ostatnich 12 miesiącach było to średnio 116 dni. Od marca czas potrzebny na znalezienie nabywcy mieszkania wydłużył się łącznie o 67 dni. Warto zauważyć, że listopadowego wyniku nie można wiązać z czynnikami sezonowymi. W analogicznym miesiącu 2010 roku cały proces sprzedaży pochłaniał 101 dni, a więc był o 53 dni krótszy niż dziś.

Home Broker cyklicznie monitoruje, ile czasu zajmuje przeciętnie sprzedaż mieszkań. Proces sprzedaży rozbijamy na dwa etapy: pierwszy od wprowadzenia oferty do sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej, a drugi od zawarcia umowy przedwstępnej do zawarcia umowy ostatecznej. Długość procesu sprzedaży traktujemy jako jeden z mierników nastrojów rynkowych. W uproszczeniu można przyjąć, że na rynku wzrostowym transakcje zawierane są szybciej, ze względu na presję ze strony kupujących, a na spadkowym – wolniej.

Pod koniec roku gotówki jest mniej

Na wydłużenie się procesu sprzedaży może mieć wpływ mniejszy udział transakcji zawieranych bez finansowania bankowego. Był on wysoki w marcu i kwietniu. Wtedy to nawet co trzecie mieszkanie używane znajdowało nabywcę nieposiłkującego się kredytem. Wstępny wynik za listopad na poziomie 15% może być uznany za skromny. Jest on także niższy od średniej dla ostatnich 12 miesięcy, która sugeruje, że za gotówkę było kupione prawie co piąte mieszkanie. Trzeba jednak zauważyć, że w ostatnim kwartale roku tradycyjnie transakcji gotówkowych jest mniej. Biorąc pod uwagę dane z ostatnich 3 lat, średni udział mieszkań kupionych bez wsparcia bankowego wynosił w pierwszym kwartale 22%. Kolejne okresy przynosiły spadek tych wyników. W drugim kwartale było to 21%, w trzecim 17%, a w ostatnim zaledwie 14%.

Szybciej podpisywano umowy przedwstępne

Przeważnie podobne trendy, jak w przypadku całkowitej długości transakcji, charakteryzują także dane o czasie niezbędnym do podpisania umowy przedwstępnej. W przypadku transakcji zawartych w listopadzie korelacja ta została zaburzona. Podczas gdy w ciągu miesiąca cały proces transakcyjny wydłużył się o kilka dni, to na umowę przedwstępną trzeba było czekać o dwa tygodnie krócej niż w październiku. Najświeższe dane mówią, że umowa przedwstępna była podpisywana po 94 dniach od ogłoszenia chęci sprzedaży. W dalszym ciągu jest to jednak wynik o 38 dni dłuższy niż w marcu, kiedy mieszkania sprzedawały się najszybciej w tym roku. Listopadowe dane nie napawają także optymizmem biorąc pod uwagę, że w ostatnich 12 miesiącach od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do podpisania umowy przedwstępnej mijało przeciętnie 78 dni.

Frank mógł wydłużyć kredytowanie

W związku z tym, że w listopadzie oczekiwanie na umowę końcową trwało dłużej, a na przedwstępną krócej niż przed miesiącem wydłużył się przeciętny czas upływający pomiędzy nimi. W dużym uproszczeniu okres ten można utożsamić z czasem, który potrzebują kupujący na zdobycie finansowania transakcji. Obecnie wynosi on 59 dni. Dla porównania w ostatnich 12 miesiącach było to 38 dni. Gdyby w kolejnych miesiącach okres ten powrócił do normy powodów okresowego wydłużenia można by było upatrywać w zawirowaniach na rynku walutowym. 

Mała elastyczność sprzedających 

Home Broker dostrzega, że płynność rynku wtórnego, obrazowana m.in. tempem zawierania transakcji, systematycznie spada. Jest to spowodowane małą elastycznością sprzedających na tym rynku, a ta z kolei wynika z braku akceptacji dla poniesienia straty przy sprzedaży mieszkania. Przyczyny powstania straty mogą być dwie: spadek ceny mieszkania (zwłaszcza gdy było ono kupione w szczycie boomu), bądź wzrost wartości zadłużenia w przypadku spłacających kredyty we frankach czy w euro. 

Rabaty rosną wraz z wydłużaniem transakcji

Mniejsza płynność na rynku wtórnym przejawia się także w tym, że do sprzedaży jest wciąż dużo mieszkań, a maleje liczba zawieranych na nim transakcji. Zgodnie z danymi Open Finance i Home Broker w listopadzie tego roku było ich o 10% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Transakcji jest więc coraz mniej i sam proces się wydłuża, a w efekcie do sprzedaży dochodzi jedynie wtedy, gdy sprzedający przystaje na większe negocjacje. Podczas gdy we wspomnianym już wcześniej marcu godzili się oni na rabat w wysokości 3,1% ceny ofertowej, to w listopadzie było to o blisko połowę więcej – 4,4%. W przypadku mieszkania o wartości 400 tys. zł oznaczałoby to przeciętny rabat na poziomie 17,6 tys. zł. Z danych Home Broker wynika, że od marca wraz z wydłużaniem się procesu sprzedaży rośnie też skłonność sprzedających do negocjowania cen.

Bartosz Turek, Katarzyna Siwek
Home Broker