Problemy z budową domu - warto z głową wybrać kredyt i nie sugerować się wyłącznie ceną

Wybór kredytu na dom nie jest łatwym zadaniem. Oferta jest bogata i mocno może się różnić w szczegółach. Nie chodzi tu wyłącznie o cenę czyli marżę, prowizję, ewentualne ubezpieczenia czy też o udział kredytu w inwestycji. Po dogadaniu się w tych sprawach kłopotem mogą okazać się m.in. warunki wypłat transz, maksymalny czas budowy albo minimalna cena m2 wznoszonego domu. Stawiane klientowi warunki sprawią, że nie z każdym bankiem będzie po drodze do nowego domu. Warto to ustalić przed podpisaniem umowy kredytowej.

Górą bankowe inspekcje

Kluczowe dla całego przedsięwzięcia jest to, że kredyty na dom wypłacane są w transzach, a wypłata kolejnej puli pieniędzy, uzależniona jest od rozliczenia się z kwot otrzymanych od banku wcześniej. Banki mogą oczekiwać, że klient na wydane pieniądze okaże faktury, albo dostarczy opinię akceptowanego przez bank rzeczoznawcy, ewentualnie złoży oświadczenie, przedstawi kosztorys powykonawczy, albo podda plac budowy inspekcji pracownika banku. Tryb rozliczania transz jest niezwykle ważny, należy wcześniej w banku wypytać o szczegóły, aby w trakcie budowy nie narazić się na nerwowe sytuacje, utratę  płynności finansowej i spory z bankiem.

Np. w Aliorze każda transza musi być rozliczana w połowie w oparciu o faktury i rachunki, a pozostała kwota rozliczana jest oświadczeniem, weryfikowanym później przez inspekcję pracownika banku. W BGŻ istnieją trzy możliwości rozliczenia się z transzy: fakturami i inspekcją, fakturami (60 proc.), oświadczeniem (40 proc.) i inspekcją, albo kosztorysem powykonawczym połączonym z inspekcją. W Raiffeisen-Polbanku decyzja o wypłacie kolejnej transzy należy do rzeczoznawcy majątkowego, akceptowanego przez bank lub inspekcji banku. Inspekcja banku ma kluczowe znaczenie dla rozliczenia wydatków również w: BZ WBK, Credit Agricole, DB PBC, BPH, mBanku, MultiBanku, Nordei, PKO BP i Pocztowym.

Ale np. Millennium wystarczą  zdjęcia z budowy i zapisy w dzienniku budowy, podobne podejście ma ING Bank Śląski, gdzie inspekcja zlecana jest tylko w szczególnych wypadkach, choć jest stosunkowo niedroga, bo kosztuje 150 zł.

Jeśli już trzeba się liczyć z regularnymi inspekcjami warto zwrócić uwagę ile taka inspekcja kosztuje. Zdarza się, że inspekcje są darmowe (BZ WBK, Pekao, mBank, MultiBank), zdecydowanie przeważają jednak odpłatne. W PKO BP inspekcja kosztuje do 200 zł.  W większości przypadków jest to wydatek od 160 zł do 200 zł. 160 zł trzeba zapłacić w Nordei i Aliorze, 178 zł w Pocztowym, 185 zł w BPH,  200 zł w BNP Paribas i Credit Agricole. Wyższe stawki obowiązują w Getin Noble Banku i Millennium, gdzie jest to rozwiązanie stosowane w wyjątkowych sytuacjach. Ale także w BOŚ, gdzie inspekcja kosztuje 475 zł.

Za ile metr domu?

Sposób rozliczania poszczególnych etapów budowy to tylko jeden z elementów decydujących o tym czy budowa domu z wybranym bankiem ma szansę powodzenia. Znaczenie będzie miała również minimalna cena metra kw. jaką należy przyjąć do kosztorysu i tym samym wysokości kredytu. Może się bowiem okazać, że plan klienta zbudowania domu do zamieszkania w cenie 1500 zł za m2 jest dla banku nie do przyjęcia. Gdy wycena metra jest wyższa droższy jest koszt całego przedsięwzięcia, spada udział przygotowanego wkładu własnego, a to z kolei może się przełożyć na warunki cenowe kredytu. Ostatecznie może się nawet okazać, że zdolność kredytowa klienta jest niewystarczająca na wymaganą przez bank . Banki dla „stanu dobrego”, czyli do wprowadzenia się przyjmują przeważnie koszt budowy od 2000 do 2500 zł za m2. Część instytucji deklaruje również podejście indywidualne: ING BSK, PKO BP czy DB PBC. Getin Noble Banku zastosuje do obliczeń dla domu do zamieszkania średniego stawkę 2 000 zł za m2 powierzchni użytkowej budynku, chyba, że większe koszty wychodzą po przemnożeniu powierzchni całkowitej przez 1600 zł za m2. W BGŻ będzie to zależnie od lokalizacji od 1900 do 2400 zł za m2., w Credit Agricole – 2000 zł, w BZ WBK -2200 zł, w Raiffeisen-Polbanku – 2300 zł, w Pocztowym  o 50 zł więcej, a w BPH o 100 zł. Po 2500 zł policzą mBank, MultiBank, Nordea. W Aliorze w zależności od regionu będzie to od 2220 do ponad 2700 zł. Różnice w cenach są więc spore, potrafią przekraczać nawet jedną trzecią.

Dwa czy trzy lata budowy?

Nie mniej ważny jest również maksymalny okres trwania budowy. Osoby obawiające się, że nie uda się skończyć prac w dwa lata, co jest najczęściej proponowanym maksymalnym terminem zakończenia inwestycji, mogą wybrać bank, który zgodzi się na dłuższą budowę. Takich instytucji jest jednak mniej.  Budowa może potrwać najwyżej dwa lata w siedmiu z prezentowanych przez nas banków, w sześciu są to trzy lata lub dłużej.

Czy można finansować budowę na zmianę z bankiem?

Istotna może okazać się również możliwość finansowania budowy na zmianę z bankiem, jeśli np. ktoś nie ma pieniędzy na początku, ale liczy, że przy pewnym zaawansowaniu budowy otrzyma spory zastrzyk gotówki. Nie wszędzie taka opcja wchodzi w grę. Nie zgodzą się na taki scenariusz: Millennium, DB PBC, BOŚ czy BGŻ. W ING BSK trzeba wcześniej udokumentować posiadanie pieniędzy, które mają zasilić budowę. W większości pozostałych banków jeśli już dojdzie do naprzemiennego finansowania budowy, to trzeba brać pod uwagę, że to transza kredytu z banku ma zakończyć inwestycję. Jedynie Nordea godzi się na to, aby klient wkładem własnym sfinalizował budowę.

Wziąć jeden kredyt na działkę i dom?

Mocno okroi się oferta kredytów również dla klientów zainteresowanych zaciągnięciem jednego kredytu na zakup działki i budowę domu. Opcję taką bierze pod uwagę mniej niż połowa ofert, pozostałe dopuszczają taką ewentualność, ale tylko wtedy gdy działka kupowana jest już z pozwoleniem na budowę konkretnego domu, ewentualnie w grę wchodzi dokończenie rozpoczętych już prac przez innego inwestora.  W mBanku, MultiBanku i Nordei warunkiem jest zakup działki już pozwoleniem na budowę, do tego z założonym dziennikiem budowy i kosztorysem.

Ulga na VAT tylko dla inwestycji z tego roku

Zdeterminowani do oszczędnego budowania na pewno powinni ruszyć z pracami jeszcze w 2013 r., tak aby wystąpić z pierwszym wnioskiem o zwrot VAT-u do końca tego roku. Nabyte prawa zostaną zachowane i uprawnieni  będą mieli możliwość rozliczania ulgi przez okres pięciu lat. W grę wchodzi kwota odliczeń w granicach 33 tys. zł.

Halina Kochalska, Open Finance