Rekomendacja T: Z dużej chmury mały deszcz

Sześć miesięcy temu, opublikowana przez KNF rekomendacja T, spowodowała niemałe zamieszanie na polskim rynku bankowym. Kilkudziesięciostronicowy dokument miał znacznie ograniczyć dostęp do finansowania nieruchomości, co bardziej spanikowani pisali nawet, że spowoduje to załamanie rynku kredytów hipotecznych. Im bliżej terminu wejścia w życie tym więcej sugestie KNF straszyły coraz mniej, dziś w życie weszło 14 z 25 z nich i świat się nie zawalił. I nie zawali.

Najwięcej obaw dotyczyło podpunktu 10.3, który mówi o przeprowadzaniu tzw. stress testów, czyli symulacji zdolności kredytowej kredytobiorcy przy założeniu, że radykalnie zmienią się warunki makroekonomiczne. KNF sugerował, by przeprowadzać kalkulacje dla stóp procentowych wyższych o 400 punktów bazowych (4 pkt proc.) oraz wzrostu kursów walut (to przy kredytach walutowych) o 30 proc. Gdyby banki potraktowały ten zapis literalnie, rzeczywiście oznaczałoby to ograniczenie dostępu do kredytów dla dużej grupy klientów, bowiem oznaczałoby to, że przy obliczaniu zdolności kredytowej trzeba brać pod uwagę wzrost raty o 50 proc. w przypadku kredytów złotowych i aż o 100 proc. w kredytach walutowych. Jednak, po pierwsze, bankom wolno rozpatrywać te punkty oddzielnie (a nie łącznie), po drugie, jest to zalecenie dotyczące wewnętrznych procedur, przeprowadzenie stress testu nie oznacza automatycznego odrzucenia wniosku klienta, jeśli jego zdolność kredytowa nie pozwalałaby na obsługę znacznie wyższych rat.

Światła reflektorów skierowały się wówczas ku punktowi 18.5, który mówi o wymaganiu w kredytach walutowych co najmniej 20-proc. buforu na wypadek zmian kursów walut (przy kredytach o terminie spłaty powyżej pięciu lat). Pierwsze interpretacje alarmowały, że oznacza to obowiązkowy 20-proc. wkład własny, ale szybko okazało się, że Komisja miała na myśli zabezpieczenie kredytu i pożyczki z LtV równym 100 proc., że wystarczy wykupić ubezpieczenie i kredyty takie wcale nie znikną z rynku. Zdaniem Komisji, zabezpieczeniem brakującego wkładu może być druga nieruchomość lub wykupione ubezpieczenie. I znów usłyszeliśmy larum, że oznacza to dodatkowe koszty dla kredytobiorców. Owszem, w zależności od banku ubezpieczenie może kosztować nawet kilka proc. kwoty kredytu, jednak większość banków ubezpieczenia niskiego wkładu własnego pobiera już od dawna. Co więcej, niektóre instytucje (m.in. Alior Bank, mBank, MultiBank) wymagają ubezpieczenia już przy LtV większym od 70 proc. Co oznacza, że wejście w życie rekomendacji T praktycznie nic nie zmienia. Zmiany w ofercie wprowadzić musiały m.in. Bank DnB Nord i Getin Noble Bank. Zdecydowana większość instytucji nie musiała robić nic, co oznacza, że i klientom nic złego się nie stanie. Ubezpieczeń niskiego wkładu nie wymagają Bank BPH, Bank Pekao, Bank Zachodni WBK i Polbank, jednak nie udzielają one kredytów walutowych bez wkładu własnego, zatem rekomendacja 18.5 na razie ich oferty nie dotyczy.

Dla niewielkiej grupy klientów duże znaczenie ma punkt 24.4, nakazujący bankom wypłacić kredyt bezpośrednio w walucie obcej, jeśli tego będzie chciał klient. To pozwoli tanio zrefinansować kredyty walutowe z wysoką marżą, zaciągnięte np. w połowie 2009 roku, gdy średnia marża kredytu w euro wynosiła ponad 3,8 pkt proc. Dziś jest to około 2,7 pkt proc., a na rynku znaleźć można oferty marży równej np. 2 pkt proc. Wypłata nowego kredytu bezpośrednio w walucie (dzięki rekomendacji T) i możliwość wpłacenia tych pieniędzy dotychczasowemu bankowi w ten sam sposób (dzięki rekomendacji S II) pozwala oszczędzić na spreadzie walutowym i zmienić kredyt na korzystniejszy.

W punkcie 10. rekomendacja sugeruje bankom dokładniejsze prześwietlanie osób zaciągających kredyty, co może oznaczać wydłużenie procesów, szczególnie w bankach specjalizujących się w kredytach konsumenckich, bo właśnie w tym segmencie najwięcej jest ofert z uproszczonymi procedurami. Jednak instytucje te posiadają oddzielne sztaby analityków odpowiedzialnych za kredyty hipoteczne, zatem czas analizy wniosku kredytu mieszkaniowego nie powinien ulec wydłużeniu.

Podsumowując: rekomendacja T niewiele zmieni na rynku kredytów hipotecznych. Nadal będzie można zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego i nadal banki będą wymagać przy tym ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Więcej może zmienić druga część rekomendacji, która w życie wejdzie pod koniec roku. Mówi ona m.in. o tym, że łączna suma spłacanych co miesiąc rat kredytów nie powinna przekraczać 50 proc. dochodów w przypadku osób zarabiających nie więcej niż wynosi średnia krajowa i maksymalnie 65 proc. dochodów w przypadku osób o dochodach powyżej średniej. Ale to będą na pewno zmiany, które rynkowi wyjdą na dobre. Wyeliminują patologie w postaci np. zaniżania kosztów utrzymania kredytobiorcy i ograniczą dostęp do kredytów osobom mniej świadomym, które ich dostać nie powinny, bo zadłużają się ponad stan nie zdając sobie sprawy z ryzyka utraty płynności finansowej.

Marcin Krasoń, Open Finance