Trudno o kupca nie tylko, gdy lokal ma nierynkową cenę

Coraz trudniej znaleźć nabywcę na używane mieszkanie. W listopadzie zeszłego roku sprzedaż trwała przeciętnie pięć miesięcy od wystawienia oferty na rynek do zawarcia umowy finalnej i był to najdłuższy okres od stycznia 2009 roku, od kiedy Home Broker zbiera te dane. Wstępne wyniki za grudzień sugerują, że sytuacja tylko nieznacznie się poprawiła. Dla porównania w marcu ub.r., kiedy Home Broker zanotował rekordowe skrócenie procesu sprzedaży, cały proces trwał około trzech miesięcy. Nie oznacza to jednak, że nie można znaleźć nabywcy jeszcze szybciej. Kluczem jest zaproponowanie ceny zbliżonej do rynkowej, która nie odstraszy potencjalnych kupujących. Niestety sprzedający nie zawsze są na tyle elastyczni.

Cena zawyżona o 21%
Potwierdzają to dane Home Broker o ofertach sprzedaży mieszkań. Lokale, które zostały wprowadzone do sprzedaży przeszło pół roku temu są znacznie droższe od tych, co do których chęć sprzedaży została ogłoszona w ostatnich 6 miesiącach. Różnica w cenie dla wszystkich 12 badanych miast wynosi przeciętnie 21%. W Łodzi jest to prawie dwukrotnie więcej. Niesprzedane lokale wprowadzone do oferty przeszło pół roku temu kosztują przeciętnie 321 tys. zł, czyli o 41% więcej niż te wprowadzone w ostatnich 6 miesiącach (228 tys. zł). Po drugiej stronie znajdują się takie miasta jak Katowice, Lublin czy Wrocław, gdzie różnica w całkowitej cenie starych i nowych ofert sprzedaży mieszkań nie przekracza 8 – 9%. Ceny ofertowe lokali, których ogłoszenie o sprzedaży przypada na ostatnie 6 miesięcy to odpowiednio 245, 296 i 376 tys. zł. Starsze oferty są wycenione na przeciętnie 264, 319 i 409 tys. zł.

Różnica w cenach ofertowych metra kwadratowego nie jest aż tak duża. Wynosi ona przeciętnie około 6% - wynika z szacunków Home Broker dla 12 badanych miast. Z największą mamy do czynienia w Łodzi. Nowe oferty sprzedaży mieszkań posiadają średnią cenę na poziomie 4,1 tys. zł za m kw. W przypadku starszych ofert sprzedaży średnia jest o 11% wyższa i wynosi 4,6 tys. zł za m kw. Są jednak też miasta, w których przeciętna cena ofertowa metra mieszkania ze starych ogłoszeń jest niższa niż w nowych. Jest tak na przykład w Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach, Lublinie i Szczecinie.

… i o 9 metrów za duże

Czemu więc całkowite ceny mieszkań ze starszych ofert są znacznie wyższe od nowych, a w przypadku przeciętnej ceny metra kwadratowego różnica nie jest już tak duża? Wytłumaczenia można szukać w tym, że obecnie na rynku znacznie trudniej sprzedać mieszkanie duże. Właśnie dlatego w ofercie „zalegają” większe mieszkania. Przeciętna powierzchnia lokalu, którego sprzedaż rozpoczęła się przynajmniej pół roku temu to 66,8 m kw. Dla porównania w nowych ofertach sprzedaży średnia powierzchnia mieszkania wynosi 58,2 m kw., czyli o prawie 9 metrów mniej. Szczególnie teraz, gdy rekomendacja S i rosnące oprocentowanie kredytów obniżyły zdolność kredytową Polaków, osoby posiadające mieszkania o powierzchni większej niż 50 – 60 m kw. mogą odczuć spadek zainteresowania ze strony kupujących. Trzeba bowiem pamiętać, że w Polsce prawie trzy czwarte transakcji odbywa się z udziałem finansowania bankowego – wynika z szacunków Home Broker.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości Home Broker