W ile miesięcy sprzedają się mieszkania?

Home Broker cyklicznie monitoruje, ile czasu zajmuje przeciętnie sprzedaż mieszkań. Proces sprzedaży rozbijamy na dwa etapy: pierwszy od wprowadzenia oferty do sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej, a drugi od zawarcia umowy przedwstępnej do zwarcia umowy ostatecznej. Długość procesu sprzedaży traktujemy jako jeden z mierników nastrojów rynkowych. W uproszczeniu można przyjąć, że na rynku wzrostowym transakcje zawierane są szybciej, ze względu na presję ze strony kupujących, a na spadkowym – wolniej.

Rynek przetrawił już karpia

Pozytywnie należy więc ocenić fakt, że obecnie znacznie łatwiej jest znaleźć osobę chętną do zakupu mieszkania. W lutym od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do podpisania umowy przedwstępnej mijało zaledwie 51 dni, czyli mniej niż dwa miesiące. Był to najlepszy wynik od 11 miesięcy. W zeszłym miesiącu znalezienie nabywcy trwało też o trzy tygodnie krócej niż styczniu oraz o 17 dni mniej niż średnio w poprzednich 12 miesiącach. Można więc przypuszczać, że efekt sezonowego spowolnienia na rynku został już przełamany. Wynikał on z wpływu okresu świąt Bożego Narodzenia i sylwestra. Patrząc ponadto na statystyki przez pryzmat sezonowości, to pierwsze dwa miesiące tego roku odznaczają się znacznie większym ruchem na rynku nieruchomości niż początek 2010 roku. Oczekiwanie na nabywcę trwa teraz blisko o połowę krócej niż 12 miesięcy wcześniej. Może to być dobry prognostyk wskazujący na dalszy potencjał wzrostu obrotów na rynku nieruchomości.

Cała transakcja trwa krócej niż 4 miesiące

Krótszy czas niezbędny do zawarcia umowy przedwstępnej najprawdopodobniej przełoży się w kolejnych miesiącach na skrócenie czasu upływającego od podpisania umowy pośrednictwa do umowy finalnej. Obecnie nie odbiega on znacząco od poziomu przeciętnego. Dla umów ostatecznych podpisanych w lutym łączny czas sprzedaży wyniósł 109 dni, czyli blisko 3,5 miesiąca. W stosunku do stycznia skrócił się on więc o 10 dni, ale wciąż jest o 8 dni dłuższy niż w listopadzie. W ostatnich 12 miesiącach najlepszy pod tym względem wynik miał marzec. Dla umów końcowych dochodziło wtedy po 87 dniach od wprowadzenia oferty do sprzedaży. Najgorszy był z kolei lipiec zeszłego roku, gdy proces sprzedaży trwał 125 dni (ponad 4 miesiące). Wynik lutowy może napawać optymizmem, gdyż jest o dwa tygodnie lepszy niż w przypadku drugiego miesiąca 2010 roku. Może to potwierdzać prognozę doradców Home Broker, którzy przewidują skrócenie procesu transakcji w 2011 roku. Ponad 70% z nich uważa, że długość procesu sprzedaży powinna trwać maksimum trzy miesiące.

Echem świąt wydłużenie finansowania

Różnicę między długością całego procesu sprzedaży i czasem potrzebnym na zawarcie umowy przedwstępnej można w dużym uproszczeniu utożsamić z czasem, który potrzebują kupujący na zdobycie finansowania transakcji. Do umów przedwstępnych i finalnych dochodziło w lutym szybciej, ale skala skrócenia wymaganego czasu była znacznie większa w przypadku umów przedwstępnych. Ze wstępnych danych można więc wywnioskować, że czas potrzebny na zdobycie finansowania zakupu nieruchomości wzrósł w lutym do 58 dni, przy średniej w zeszłym roku na poziomie ponad 42 dni. Za takim wydłużeniem nie przemawia sytuacja na rynku kredytowym, która stopniowo poprawia się od przeszło roku. W tym zjawisku można więc upatrywać wpływy wigilii i sylwestra. Jeśli bowiem umowa przedwstępna została podpisana przed nimi, to bez wątpienia okres świąteczny mógł wydłużyć cały proces przygotowań do ostatecznej umowy. W kolejnych miesiącach efekt ten nie powinien już jednak występować, co powinno przełożyć się na skrócenie czasu upływającego pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej i finalnej.

W lutym kupujący mieli więcej gotówki

Nie można także zapomnieć, że długość całego procesu sprzedaży jest mocno skorelowana z udziałem transakcji gotówkowych w ogólnej ich liczbie. Kupujący, który posiada gotówkę nie musi bowiem przechodzić długotrwałego procesu uzyskiwania finansowania. Wstępne dane za luty pokazują, że transakcje finansowane bez udziału kredytu stanowiły 22% ich ogólnej liczby. Jest to o 5 pp. więcej niż w styczniu i o 3 pp. więcej niż średnio w ostatnich 12 miesiącach. Warto jednak zauważyć, że w poprzednim miesiącu wpływ ponadprzeciętnej liczby transakcji gotówkowych nie przełożył się znacząco na skrócenie całego procesu sprzedaży. Niezależnie bowiem od łatwości zawierania transakcji gotówkowych, sprzedający musieli czekać na wzrost popytu po sezonowej - świątecznej jego obniżce.

 

Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker