Chiński rynek nieruchomości traci impet. Sprzedaż spada a ceny mieszkań rosną coraz wolniej

W lipcu – jak podaje specjalistyczny portal Global Property Guide – ceny chińskich mieszkań wzrosły o 4,75 proc. w porównaniu z lipcem 2013. Tyle że w porównaniu z czerwcem 2014 spadły o 0,8 proc. W I półroczu sprzedano w Państwie Środka o 9,2 proc. mniej nieruchomości niż rok wcześniej.

– W wielkich miastach nie będzie problemu, natomiast w dużych miastach ceny muszą spaść, żeby zachęcić ludzi do kupowania i przesiedlenia się – mówi dr Krystyna Palonka z Centrum Studiów Polska-Azja. – Spadek cen spowoduje zapewne kłopoty firm, które wybudowały te mieszkania, bo one kalkulowały, że z tego tytułu będą miały dochody po sprzedaży. Zaciągały też kredyty, których nie będą w stanie spłacić.

Kłopotów na chińskim rynku nieruchomości zapowiada się jednak więcej. Straty poniosą nie tylko firmy budowlane, lecz także inwestorzy, którzy kupowali mieszkania, by je wynajmować z zyskiem, banki, które udzieliły im kredytów, władze prowincji, do których należy większość tych banków i rząd centralny.

– Największe cztery chińskie banki są państwowe. Rząd może oczywiście w jakiś sposób pośrednio wpływać na preferencje kredytowe – uważa dr Palonka. – Udzielają pożyczek wielkim firmom państwowym oraz na poszczególne programy, które rząd ogłasza jako priorytetowe. Natomiast firmy prywatne, nie mówiąc już o konsumentach, są na dalszym planie. Dlatego w Chinach powstała szara strefa instytucji parabankowych, zaangażowanych między innymi w sektor budownictwa.

Jeżeli na chińskim rynku nieruchomości dojdzie do załamania, stracą głównie władze lokalne. To należące do nich lub związane z nimi firmy budowały na potęgę.

– Te firmy w bardzo wielu wypadkach pozaciągały kredyty w lokalnych bankach oraz instytucjach parabankowych – podkreśla Krystyna Palonka. – Te z kolei chętnie im tych kredytów udzielały.

Zmniejszyć zagrożenie próbuje rząd centralny, który jeszcze niedawno próbował chłodzić boom kredytowo-nieruchomościowy. By zniechęcić ludzi do inwestowania w mieszkania, ograniczył finansowanie nieruchomości na wynajem z kredytu.

– Rząd wymyślił barierę, która polegała na tym, że jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie, to możesz mieć tylko 30 proc. wkładu własnego, a resztę ewentualnie możesz pożyczyć w banku – przypomina dr Palonka. – Na następne trzeba było mieć 60 czy nawet 90 proc. wkładu własnego. W ostatnich dniach ogłoszono, że rząd zrezygnował z tej restrykcji w odniesieniu do drugiego mieszkania.

Załamaniu chińskiego rynku nieruchomości zapobiec może realizacja programu przenoszenia ludzi ze wsi do miast, ku czemu zdają się skłaniać tamtejsze władze. To by oznaczało, że w najbliższych latach pojawi się popyt nawet na pół miliarda mieszkań.

– Rząd chce, żeby ludzie się przesiedlali. 58 proc. ludzi żyje na wsiach. Plan przewiduje, że już w 2020 roku 70 proc. to będzie ludność miejska, a tylko 30 proc. ludność wiejska. Trzeba te 500 mln ludzi przesiedlić, ale trzeba im dać szanse na godziwe życie – ocenia ekspertka.