Ceny mieszkań rosną najmocniej w krajach zdominowanych przez jedno duże miasto

Jak podał Polski Instytut Ekonomiczny w swojej analizie udostępnionej PAP, od 2010 r. do 2021 r. średnie ceny nieruchomości w UE wzrosły o 42 proc. W dotkniętych kryzysem gospodarczym krajach Europy Południowej ceny nieruchomości utrzymują się na niższym poziomie niż w 2010 r. Największe wzrosty dotyczą niedużych państw położonych w Europie Środkowej (w Estonii jest to prawie 2,5-krotny wzrost cen). Polska ze średnim wzrostem 40 proc. plasuje się więc nieznacznie poniżej średniej unijnej.

„Największe średnie wzrosty cen dotyczą krajów zdominowanych przez jedno duże miasto (w przypadku Łotwy i Estonii jest to ok. 1/3 populacji kraju). Ponad dwukrotny wzrost cen zanotowały zarówno zamożny Luksemburg, jak i mniej zamożne Węgry – czynnikiem łączącym oba państwa jest udział ok. 1/5 populacji zamieszkującej odpowiednio miasto Luksemburg oraz Budapeszt” – wskazano w analizie PIE.

Stwierdzono w niej, że w ostatnich latach obserwowany jest znaczący wzrost cen nieruchomości w największych miastach Europy, podczas gdy ceny w mniejszych ośrodkach utrzymują się na podobnym poziomie lub spadają. Wpływ na to – w opinii PIE - ma struktura rynku pracy - zyskujące na znaczeniu usługi i zaawansowany przemysł zlokalizowane są zazwyczaj w największych aglomeracjach, w tym ośrodkach stołecznych.

W analizie wskazano także, że Polska na tle regionu Europy Środkowo-Wschodniej wyróżnia się policentryczną siatką zabudowy. Poza aglomeracją warszawską, można wyróżnić dziewięć mniejszych ośrodków metropolitalnych (każde z liczbą ludności powyżej 0,5 mln), siedem kształtujących się ośrodków metropolitalnych (mniejsze stolice województw) i dodatkowo kolejnych czternaście ośrodków regionalnych (powyżej 100 tys. mieszkańców). Dla porównania, w Estonii i Łotwie poza stolicą nie ma miast, które mają więcej niż 100 tys. Mieszkańców, a w Austrii i na Węgrzech poza stolicą nie ma miast o ludności pow. 300 tys.

„Przy uwzględnieniu zmiany dochodu rozporządzalnego na osobę w latach 2010-2020, polskie nieruchomości staniały o 6 proc. (w ubiegłej dekadzie obserwowaliśmy wzrost dochodu rozporządzalnego polskich rodzin o 42 proc. przy średnim wzroście cen o 24 proc.). Stawia to Polskę na 6. miejscu w UE wśród krajów, w których nieruchomości stały się bardziej dostępne za: Chorwacją, Cyprem, Hiszpanią, Włochami i Rumunią (dane te nie objęły jednak Grecji)” – podano w analizie.

Jednak w opinii ekonomistów instytutu, w Polsce mamy do czynienia z niedopasowaniem podaży mieszkań w Polsce do popytu kształtowanego przez rynek pracy. Na uśredniony, nieduży wzrost cen mieszkań składa się bowiem wyraźny wzrost cen w głównych metropoliach oraz spadek cen w mniejszych, wyludniających się ośrodkach.

„Wyzwaniem dla polityki mieszkaniowej w Polsce jest zarówno zwiększenie podaży mieszkań w dynamicznie rozwijających się ośrodkach (na czele z Warszawą), jak i działania na rzecz poprawy atrakcyjności mniejszych ośrodków miejskich (także z perspektywy przybywających do Polski migrantów i uchodźców). Aby zapobiec odpływowi mieszkańców z miast średniej wielkości niezbędne są atrakcyjne miejsca pracy, a także powiązania funkcjonalne z większymi ośrodkami, umożliwiające korzystanie z usług większego” – oceniono w analizie PIE.