Tanie mieszkania dla nielicznych

W pierwszych pięciu miesiącach tego roku spółdzielnie rozpoczęły budowę dwukrotnie większej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Deweloperom wyrasta konkurencja? Raczej nie, bo mimo większej aktywności w tym roku, spółdzielnie wciąż budują ułamek tego, co deweloperzy. Dane GUS pokazują, że od stycznia do maja tego roku spółdzielnie rozpoczęły budowę 1,5 tys. lokali. W przypadku deweloperów wynik był blisko dwudziestokrotnie wyższy – 30,1 tys. mieszkań. 

Oferta tylko dla nielicznych 

Spółdzielnie swoją przewagę nad deweloperami zyskują jednak nie szeroką ofertą budowanych mieszkań, ale ich ceną. Z najbardziej atrakcyjnych ofert mogą jednak skorzystać wyłącznie członkowie spółdzielni, którzy pokrywają tylko koszty budowy przypadające na nabywany przez nich lokal. W przypadku osób „z zewnątrz” spółdzielnia może już zarobić na sprzedaży im mieszkań. Zazwyczaj jednak mieszkania w nowych spółdzielczych inwestycjach rozchodzą się szybko i nie trafiają na rynek, a wyłącznie do wąskiego grona osób. Trzeba poza tym, pamiętać, że zakup mieszkania od spółdzielni nie jest jednak w pełni wolny od ryzyka. W związku z tym, że nowi nabywcy – członkowie spółdzielni – pokrywają faktyczne koszty budowy mieszkań, są też narażeni na zmianę wstępnie umówionej ceny nieruchomości. Dopiero po ostatecznym rozliczeniu kosztów wiedzą bowiem, ile zapłacą za mieszkanie, co w przypadku mieszkań kupowanych od dewelopera jest nie do pomyślenia. 

…a cena niższa nawet o połowę 

Różnica w cenie mieszkań sprzedawanych przez deweloperów i spółdzielnie jest jednak na tyle znacząca, że spółdzielnie szybko znajdują nabywców na mieszkania w swoich inwestycjach. Najświeższe dane o kosztach budowy mieszkań spółdzielczych Instytutu Rozwoju Miast dotyczą 2010 roku. Wyniosły one maksymalnie 4,4 tys. zł z m kw., a minimalnie 2,8 tys. zł za m kw. przy średniej na poziomie 3,6 tysięcy za metr. Pod uwagę wzięte zostały inwestycje spółdzielcze z siedmiu miast, w tym: Krakowa, Rzeszowa i Torunia. Dla porównania w tym samym czasie w Krakowie przeciętna cena transakcyjna mieszkania deweloperskiego wyniosła 7091 zł za m kw., w Rzeszowie było to 4369 zł za m kw., a w Toruniu 5205 zł za m kw. – wynika z danych Home Broker. 

Różnica jest więc znacząca. Trzeba jednak pamiętać, że ceny mieszkań oferowanych przez spółdzielnie są relatywnie niskie, ponieważ podmioty te budują nieruchomości z segmentu popularnego. W ofertach deweloperów zdarzają się natomiast apartamenty i mieszkania o podwyższonym standardzie, których w naturalny sposób ceny są wyższe. Co więcej, spółdzielnie stawiają zwykle nowe budynki na już posiadanych gruntach. Jest to przewaga nad deweloperami, którzy parcele muszą pozyskiwać „na rynku”.

Czynsz uzależniony od gospodarności zarządu 

Członkowie spółdzielni nie zawsze jednak mogą liczyć na to, że koszty eksploatacyjne zajmowanych przez nich nieruchomości będą atrakcyjne. Zgodnie z danymi GUS przeciętny czynsz jaki musiała płacić trzyosobowa rodzina z Mazowsza mieszkająca w 50-metrowym mieszkaniu w grudniu 2010 roku wynosił 506 zł gdy lokal znajdował się w budynku zarządzanym przez wspólnotę i 568 zł miesięcznie dla lokali spółdzielczych. Różnica wynosi więc 62 zł miesięcznie i 744 zł w skali roku. Wszystko zależy jednak od konkretnej sytuacji, np. zniżek oferowanych członkom spółdzielni, ale też gospodarności zarządu. Na wysokość comiesięcznych kosztów utrzymania mieszkania ma też wpływ to, czy spółdzielnia posiada w swoich zasobach nieruchomości mogące generować dochód. Szczególnie chodzi tu o lokale użytkowe wynajmowane pod różnego rodzaju działalność gospodarczą.

Zniżki za członkostwo 

W przypadku przeciętnego mieszkania dwupokojowego o powierzchni 50 m kw. członkowie spółdzielni z Krakowa, Poznania, Trójmiasta, Warszawy i Wrocławia mogą liczyć na miesięczny czynsz niższy o 87 groszy w przeliczeniu na metr lokalu niż osoby niebędące członkami spółdzielni (np. posiadający prawo własności lokalu, którzy zrzekli się członkowstwa) – wskazują dane Home Broker. Gdyby modelowa rodzina mieszkała na terenie jednej ze stołecznych spółdzielni, mogłaby liczyć na czynsz niższy średnio o 1,34 zł miesięcznie w przeliczeniu na metr.

Trzeba jednak pamiętać, że członkostwo w spółdzielni jest odpłatne. Koszt jest bardzo zróżnicowany i wynosi od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych. Opłatę ponosi jest jednorazowo. W przypadku rezygnacji z członkostwa tylko część tej kwoty jest zwracana.

Odpowiedzialności za długi

Członkowie spółdzielni mają także prawo do czynnego uczestnictwa w walnych zgromadzeniach (mogą na przykład wybierać władze spółdzielni, a także znaleźć się w ich składzie). Wraz z przedstawionymi uprawnieniami idzie także odpowiedzialność. Gdyby na przykład spółdzielnia miała problemy finansowe i doszło do jej upadłości, przepadłby wpłacony przez członka udział.

Problemy finansowe spółdzielni mogą też dotknąć mieszkańców w inny sposób. Przykładowo, jeśli przestałaby ona regulować swoje zobowiązania wobec dostawców mediów, pojawiłyby się przerwy w ich dostarczaniu. O takie niebezpieczeństwo otarło się ponad 4 tys. rodzin mieszkających w jednej ze stołecznych spółdzielni działających na Ursynowie. Całkiem niedawno uporała się ona z długiem wysokości około 30 milionów złotych. Powstał on i narastał w wyniku wieloletniego sporu między spółdzielnią i firmą wynajętą do budowy jednej z inwestycji. Pieniądze na spłatę długów znalazły się dopiero po sprzedaży dwóch działek należących do spółdzielni. Wcześniej zbierał je komornik, na którego konto członkowie spółdzielni wpłacali czynsze. W efekcie pieniądze z czynszów nie trafiały na konta spółdzielni, co skutkowało opóźnieniami w zapłacie za media. 

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker