Większa ochrona nabywców mieszkań

Dokładnie 29 kwietnia przyszłego roku, czyli za ponad cztery miesiące, wejdzie w życie ustawa, która wprowadza specjalną ochronę nabywców mieszkań deweloperskich. Tworząc ten standard Polska dołączy do grona większości krajów Unii Europejskiej, gdzie rozwiązania takie już istnieją. Kupujący będą lepiej chronieni dzięki zastosowaniu czterech głównych rozwiązań: 

1) pieniądze nabywców będą gromadzone na rachunkach powierniczych,
2) kupujący otrzymają pełną informację o nabywanej nieruchomości w formie znormalizowanego prospektu informacyjnego,
3) lepiej uregulowana będzie sama umowa deweloperska (np. obligatoryjna forma aktu notarialnego),
4) powstaną procedury chroniące pieniądze nabywców na wypadek upadłości dewelopera.

Wszystkie powyższe wymagania będą obowiązywały od 29 kwietnia 2012 roku i będą dotyczyły zarówno nowych inwestycji, jak i tych, które są już w trakcie realizacji. Wyjątkiem są rachunki powiernicze. Jeśli bowiem deweloper przed wejściem w życie ustawy „ogłosi publicznie” rozpoczęcie sprzedaży mieszkań w danym projekcie, nie będzie musiał stosować rachunków aż do jego zakończenia. Przepis jest mało precyzyjny i daje deweloperom możliwość budowania bez rachunków. 

Kupujący z pełną informacją

Wygląda na to, że najłatwiejszym do wprowadzenia wymogiem narzuconym przez nową ustawę będzie prospekt informacyjny. Jest to dokument o ustawowo określonej formie, który powinien zawierać kompletne i wyczerpujące informacje o inwestycji, okolicy, nabywanym mieszkaniu, a także dotychczasowych dokonaniach dewelopera i jego sytuacji finansowej. O szczegółowości i użyteczności tego opracowania może świadczyć fakt, że nabywca powinien dowiedzieć się z niego nawet tego, jakie zmiany w infrastrukturze zajdą w promieniu 1 km od danej inwestycji. 

Nic więc dziwnego, że część deweloperów deklaruje chęć wykorzystania tego dokumentu marketingowo i przedstawiania go nabywcom zanim wymusi to ustawa. Z jednej strony z większej transparentności może wynikać przewaga konkurencyjna, a ponadto praca handlowców będzie łatwiejsza. – Już dzisiaj klient, który przychodzi do dewelopera otrzymuje informacje z prospektu tyle, że znajdują się one w wielu różnych dokumentach. Optymalne jest więc zebranie ich wszystkich w jeden. – mówi Michał Okoń, dyrektor sprzedaży w firmie deweloperskiej Marvipol. Klienci tej firmy mają otrzymywać prospekt wcześniej niż będzie to wymagane prawem. Ewa Radojewska, dyrektor generalny firmy deweloperskiej Volumetric także przyznaje, że firma pracuje nad szybkim udostępnieniem prospektu. Inn a firma deweloperska – Pryzma - twierdzi, że już dziś nabywcy mieszkań otrzymują dokument bardzo zbliżony do prospektu. 

Nie znaczy to jednak, że prospekty będą powszechnie dostępne przed kwietniem. Wielu deweloperów – w tym przede wszystkim mniejsze firmy  – nie prowadzi jeszcze prac nad prospektami informacyjnymi – wynika z badania przeprowadzonego przez Home Broker. 

Elementem, który może odstraszać deweloperów jest wspomniany już obowiązek drobiazgowego opisania w prospekcie okolicy inwestycji, w tym m.in. planów rozbudowy infrastruktury. Deweloper powinien się przy tym opierać na publicznie dostępnych danych. Ustawa nie precyzuje, jakie powinny być źródła tych danych, co zdaniem deweloperów stwarza ryzyko, że informacje można będzie łatwo podważyć. Jest to o tyle problem, że jeśli prospekt nie zgadza się ze stanem faktycznym, nabywca może się bez konsekwencji wycofać z umowy. 

Już dziś można mieć rachunek powierniczy

Zgodnie z ankietą przeprowadzoną przez Home Broker część firm przyznaje, że już dziś stosuje inny wymóg ustawy – dotyczący rachunków powierniczych. Robią to firmy: Budimex Nieruchomości, Laor Development, M-Alfa Osiedla Sp. z o.o., Pryzma, Robyg i Volumetric. Klient nie ma jednak obowiązku z takiego rozwiązania skorzystać. Zgodnie z definicją rachunku powierniczego deweloper uzyska dostęp do pieniędzy nabywców dopiero gdy częściowo (rachunek otwarty) lub całkowicie (rachunek zamknięty) wywiąże się z zawartej umowy o wybudowanie i przeniesienie na nabywcę prawa własności do lokalu. 

Rachunek powierniczy zamknięty – służy gromadzeniu środków pieniężnych nabywcy na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu praw do lokali na nabywców.

Rachunek powierniczy otwarty – służy gromadzeniu środków pieniężnych nabywcy na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z umownym harmonogramem po kontroli postępów prac budowlanych przez bank.

… choć nie zawsze jest powierniczy

Ale uwaga, zdarza się że rachunek powierniczy oferowany przez dewelopera bywa w rzeczywistości mniej bezpiecznym tzw, rachunkiem zastrzeżonym. Zwraca na to uwagę Paweł Kuglarz, partner w kancelarii Beiten Burkhardt, członek zarządu Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego i jednocześnie współautor omawianej ustawy. Różnica jest znacząca. W odróżnieniu od rachunku powierniczego, pieniądze zdeponowane na rachunku zastrzeżonym nie podlegają aż tak szerokiej ochronie, ponieważ deweloper i bank mają dużą dowolność w ustalaniu zapisów warunkujących wypłatę środków. Potwierdza to Adriana Kluczek. – Kredyt Bank może zaoferować deweloperowi zarówno rachunek zastrzeżony (tzw. Escrow), który nie jest wyłączony z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera jak i rachunek powierniczy. Deweloperzy rzadko z nich korzystają, ale jeśli już to najczęściej wybierają to pierwsze rozwiązanie. – mówi Adriana Kluczek, menedżer produktów dla przedsiębiorstw w Kredyt Banku.

Bartosz Turek, Robert Latuszek, Katarzyna Siwek
Home Broker