Tylko najem poza działalnością gospodarczą można opodatkować stawką 8,5%

Pomimo wspólnej regulacji dotyczącej umowy najmu, wskazanej w Kodeksie cywilnym, na gruncie podatkowym umowę tę należy rozpatrywać na dwóch płaszczyznach, mianowicie jako usługę świadczoną prywatnie lub też w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz. Wartym podkreślenia wydaje się przy tym fakt, że w przypadku, gdy umowa najmu zawarta jest na okres dłuższy niż rok, umowa powinna zostać zawarta na piśmie.

Najem prywatny, czyli możliwość opodatkowania przychodów ryczałtem lub na zasadach ogólnych
Podatnik dysponujący nieruchomością może ją udostępniać prywatnie, w sposób nie wymagający prowadzenia w tym celu działalności gospodarczej. Najem, podnajem, dzierżawa,  poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej (z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą) stanowią odrębne źródło przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przysporzenie majątkowe z tytułu najmu prywatnych nieruchomości stanowi zatem odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów pod warunkiem, że wynajmowane nieruchomości nie są związane z działalnością gospodarczą, a tym bardziej nie stanowią majtku firmy.

Stanowisko to zostało potwierdzone w indywidualnej interpretacji podatkowej z 02.10.2012r., wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 02.10.2012r. (sygn. akt IPPB4/415-692/12-4/JK3).

W celu opodatkowania uzyskanych z tego tytułu przychodów można wybrać albo skalę podatkową (stawka 18% do dochodów w wysokości 85 528 zł ora 32% od nadwyżki), albo ryczałt od przychodów ewidencjonowanych przy zastosowaniu stawki 8,5%.

Najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czyli wybór między opodatkowaniem wg skali lub podatkiem liniowym
Przeciwieństwem do przedstawionego powyżej najmu prywatnego jest świadczenie usługi najmuw ramach powadzonej działalności gospodarczej, z którego dochód podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym.

Przez pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.  

Co więcej,  przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, a także z innych umów o podobnym charakterze.

Elżbieta Węcławik, Tax Care
Iwona Cackowska, księgowa Tax Care